ÖbVI Tätigkeiten

Bodenordnungsverfahren

Bodenordnung

Mit unserer Erfahrung in Flurbereinigungsangelegenheiten als “Geeignete Stelle im Lande Brandenburg gemäß § 53 Abs. 4 (LwAnpG)” haben wir mittlerweile Verfahren und Methoden entwickelt, um eine Flurbereinigung so schnell und reibungslos wie möglich zu gestalten.

Dabei lag uns nicht nur die rechtlich einwandfreie Durchführung nach dem Flurbereinigungsgesetz (FlurbG) am Herzen, sondern auch das harmonische Einbinden aller Beteiligten, um späteren Problemen schon frühzeitig entgegenzuwirken.

Ein weiteres Bestreben war immer, neu verfügbare Technik mit in den Verfahrensfluß einzubinden.

Zur besseren Transparenz wurde durch unser Büro ein Verfahrensatlas entwickelt, der die einzelnen Teilschritte des Flurbereinigungsverfahren übersichtlich darstellen und so allen Beteiligten näher bringen konnte.

Dieser stellt folgende Teile besonders deutlich dar:

Flurkarten

Gründstückswertermittlung

Ein Grundstück stellt auch immer einen nicht unerheblichen finanziellen Wert dar.

Dieser lässt sich jedoch nicht immer so einfach auf den ersten Blick bemessen. Der ÖbVI, der ja nicht nur Zugriff auf alle relevanten Grundstücksdaten hat, sondern dessen tägliches Geschäft ja auch die Be- und Vermessung von Grundstücken ist, ist auch als Gutachter mehr als qualifiziert, Grundstückswertermittlungen durchzuführen.

Folgende Fälle sind Beispiele für Wertermittlungen, die wir für Sie durchführen können:

  • Verkehrswertgutachten, gutachterliche Stellungnahmen
  • Wertermittlung bebauter und unbebauter Grundstücke
  • Wertermittlung von Rechten an Grundstücken
  • Wertermittlung von Grundstücksbelastungen
  • Wertermittlung von Wohnungs- und Teileigentum
  • Gerichtsgutachten
  • Ermittlung von Anfangs- und Endwerten in Sanierungsgebieten und Entwicklungsbereichen
  • Ermittlung von Ausgleichsbeträgen
  • Grundstücksmarktanalysen

Beratungsleistungen

Die Arbeitsschritte im Planungs- und Bauwesen müssen koordiniert werden.

Nur wenn alle Einzelprojekte abgestimmt und termingerecht erledigt werden, können die vorgegebenen Kosten gehalten werden.

Der ÖbVI verfügt über das notwendige know how zum Baugeschehen sowie über die organisatorischen und technischen Hilfsmittel zur Betreuung größerer Vorhaben.

GFZ

Die Geschoßflächenzahl ist als Maßzahl der Planung von elementarer Bedeutung. Die zulässige GFZ entscheidet letztendlich darüber, wie groß ein Haus gebaut bzw. errichtet werden darf.

Es gilt, die gesetzlichen Vorgaben und Regelungen genau zu kennen, um Wunschvorstellungen von Architekt und Bauherrn erfüllen zu können. Mitunter reicht schon eine geringe Veränderung bezüglich einer Terrasse oder eines Erkers aus, um die gesetzlichen Vorgaben einhalten zu können.

Kompetente Beratung ist da von elementarer Bedeutung.

Bestandspläne

Eine exakte Planung kann durch nichts ersetzt werden. Wir fertigen für Sie für die unterschiedlichsten Planungszwecke Bestandspläne an, beispielsweise Grünflächenpläne, Pläne mit Leitungsübersichten, Pläne für Nutzungsrechte und Baulasteneintragungen etc.

Beratung

Eine ausführliche Beratung sichert die Effizienz uns spart Kosten. Wir nehmen uns für Sie Zeit und stehen Ihnen jederzeit mit unserem Wissen zur Verfügung. Unsere Beratung gilt dem Eigentümer, dem Investor, dem Bauherrn etc.

Verschiedene Verordnungen und Gesetze in Berlin

Als amtliche Vermessungsstelle des Landes Berlin stehen wir Ihnen mit allen gesetzlichen Vorgaben und Richtlinien beratend zur Seite. Auch wenn die bundes- und landesgesetzlichen Vorgaben Sie scheinbar in der Realisierung Ihrer Wünsche einengen, so gibt es doch meist viele legale Möglichkeiten und Wege, trotzdem eine zielkonforme Realisierung zu ermöglichen.

Der ÖbVI berät Sie

  • zur Teilung von Grundstücken, Beschaffung von Bodenverkehrsbescheiden
  • in baurechtlichen Fragen
  • zur Bauvoranfrage
  • zu Grundstücksexpertisen
  • mit Voruntersuchungen für städtebauliche Verfahren
  • zur Bodenordnung und Baulandumlegung
  • beim Aufbau von Grundbesitzdatenbanken und Gebäudedatenbanken
  • bei der Beschaffung von Grundstücksunterlagen aus amtlichen Registern und Archiven

Ingenieurvermessung

Die Palette der Vermessungsleistungen reicht von den Lageplänen zum Baugesuch oder zur Bauanzeige, Bestandsplänen und baubegleitender Vermessung bis zur Feinabsteckung und lageorientierten Gebäudevermessung.

Die besondere Qualität unseres Büros liegt dabei nicht allein in der konsequenten Genauigkeitsüberprüfung, sondern auch in der terminlichen Beweglichkeit und kostenmäßigen Verlässlichkeit.

In Kooperation mit Bauleitung und Architekten muß für jeden Bau ein optimales Vermessungskonzept entwickelt werden.

Jeder kennt dieses Kinderspielzeug, bei dem das Kind versuchen muss, verschieden geformte Holzklötze in entsprechend geformte Löcher zu stecken.

Ähnlich ergeht es einem bei der Planung eines Gebäudes, das in eine vorhandene Baulücke eingepaßt werden soll. Nur dass man nicht immer weiß, wie die Form dieser Baulücke nun genau aussieht. Ein Baulückenaufmaß kann da Abhilfe schaffen.

Jeder Kubikmeter Erdreich, der entnommen werden muss, kostet Geld. Deshalb ist es sinnvoll, die Baugrube örtlich anzugeben und verbindliche Höhenmarken setzen zu lassen.

Ist die Baugrube ausgehoben, werden die Außenkanten des Bauwerkes in Abhängigkeit der vorgegebenen Abstände in die Örtlichkeit übertragen (§ 62 (7) Bauordnung von Berlin). Zweckmäßigerweise sollte dazu von der Baufirma ein Schnurgerüst aufgestellt werden.

Die Absteckung baurechtlicher Linien ist eine hoheitliche Aufgabe, die oftmals in einer Baugenehmigung gefordert wird und somit eine Aufgabe, die vom Senat direkt vorgenommen wird.

Da jedoch die Kapazitäten des Senats beschränkt sind, überträgt er diese Aufgabe auch an einen ÖbVI.

Beim Aushub einer Baugrube wird eine große Masse an Erdreich bewegt. Wenn dieses Gegengewicht fehlt, kann es vorkommen, dass die umliegenden Gebäude leicht nachrutschen.

Um diesem Effekt entgegenzuwirken muss schnell gehandelt werden. Dazu ist es erforderlich, dass mittels einer Setzungsmessung dieser Effekt auch bemerkt wird. Das kann helfen, Schadensansprüche gegen den Bauherrn so gering wie möglich zu halten und Schlimmeres zu verhindern.

Wie schnell kommt es heutzutage zu Rechtsstreitigkeiten beim Bau.

Wenn der ÖbVI mit der Beweissicherung beauftragt wird, dokumentiert er den Zustand eines Bauvorhabens oder deren umliegenden Grundstücke vor, nach und während der Bauphase.

So hat der Bauherr ein Dokument in der Hand, das beweist, ob Schadensansprüche gerechtfertigt sind oder nicht.

Amtliche Nachweise

Die Baugenehmigung beinhaltet in der Regel eine Auflage, die vom Bauherrn verlangt, eine Bescheinigung darüber zu beauftragen, dass das Bauwerk nach Lage, Umring und Höhe der Baugenehmigung entsprechend errichtet wurde (§ 71 (1) Bauordnung von Berlin bzw. dass die Abstandflächen eingehalten wurden.

Diese Bescheinigung muss von einem ÖbVI erstellt werden.

Dies erfolgt in aller Regel gleich nach Anlegen des Kellermauerwerks und noch vor dem Aufbringen der Kellerdecke.

So können gegebenenfalls Abweichungen von der Planung frühzeitig erkannt und kostspielige fehlerhafte Bauarbeiten vermieden werden.

Anhand der amtlichen Katasterunterlagen und der örtlichen Vermessung ist der ÖbVI in der Lage, Grenzbescheinigungen auszustellen, das heißt eine Bescheinigung, aus der hervorgeht, dass ein Bauwerk die Grenze nicht überschritten hat und damit die Rechte des Nachbarn nicht verletzt wurden.

Mit dieser Bescheinigung sind oftmals Freigaben von Bankkrediten verbunden.

Das Vermessungsgesetz Berlin § 19 (2) fordert vom Bauherrn nach Fertigstellung oder baulicher Veränderung des Gebäudes, dieses von einem ÖbVI vermessen zu lassen.

Die Vermessungsdokumentation wird beim Vermessungsamt eingereicht und dient dazu, das Katasterwerk fortzuführen (Aktualisierung der Flurkarte). Dieser Kartenauszug wird häufig von finanzierenden Banken als Nachweis benötigt.

Die Betriebskosten einer Mietwohnung hängen unmittelbar mit der Wohnfläche dieser Wohnung zusammen.

Nicht selten kommt es jedoch vor, dass die tatsächliche Wohnfläche von der im Mietvertrag teils sogar erheblich abweicht.

Der ÖbVI kann mit einer Wohnflächenermittlung dem Mieter ein Dokument an die Hand geben, in dem die rechtlich nutzbare Wohnfläche ausgewiesen ist.

Wohnraum ist in Berlin ein knappes Gut. Da die GFZ vorgibt, wieviel Wohnraum auf einem Grundstück maximal vorhanden sein darf, sollte man bei der Planung eines Anbaus auch wissen, wieviel Wohnraum schon auf dem Grundstück vorhanden ist.

Dabei ist zu beachten, dass vom Dachraum nur dann Wohnfläche anzurechnen ist, wenn diese einigen genau spezifizierten Regeln entspricht. Mit einem Dachraumnachweis kann man also sein Grundstück optimal ausnutzen.

Bei einer Teilung sind immer die Abstandsflächen vom Haus zu beachten.

Diese hängen von der Höhe der Gebäude ab. Für die Planung der Teilungsgrenzen ist es daher sehr wichtig zu wissen, wie hoch ein Gebäude überhaupt ist.

Auch da kann der ÖbVI Ihnen behilflich sein, indem er die Giebel Ihrer Gebäude aufmisst.

Grundstücksteilungen

Soll ein bestimmter Teil eines bestehenden Grundstückes verkauft werden, ist eine Grundstücksteilung notwendig.

In einigen Gebieten bedingt diese Teilung der Genehmigung (§ 19 Baugesetzbuch) durch das zuständige Stadtplanungsamt.

Generell muss sichergestellt sein, dass die künftige Grenze dem Bau- und Planungsrecht nicht entgegensteht.

Sollte eine Grundstücksteilung im Zusammenhang mit einer späteren Bebauung stehen, so bietet sich bereits jetzt die Erstellung eines amtlichen Lageplanes an:

  • Hier wird die geplante Teilungslinie (Teilungsentwurf) eingetragen. Sie dient dem Käufer und Verkäufer als Übersicht und Planungsgrundlage für ein Bauvorhaben.
  • Die Teilungsvermessung wird entsprechend des Auftrages (oder der Teilungsgenehmigung) vom ÖbVI durchgeführt.
  • Die bestehenden Grenzen werden wieder hergestellt und die neuen Grenzen gebildet.
  • Nach Abmarkung (setzen von Grenzmarken, z. B. Grenzsteine) der bestehenden und neuen Grenzen werden Sie zu einem Grenztermin eingeladen, bei dem Sie sich vor Ort die Lage der alten und neuen Grenzen anzeigen lassen können.
  • Das Messungsergebnis wird beim Vermessungsamt eingereicht, wo es in die amtlichen Nachweise übernommen wird.
  • Von dort erhalten Eigentümer, Finanz- und Grundbuchamt über die neu entstandenen und alten aufgehobenen Flurstücke Nachricht.
  • Der Notar nimmt die Auflassungserklärung entgegen und stellt den Antrag auf Grundbuchumschreibung, damit die Eigentümer im Grundbuch entsprechend des Notarvertrages eingetragen werden.

Grenzvermessungen

Die Herstellung bestehender und die Bildung neuer Grenzen sind das Kerngeschäft der Vermessung.

Die Kompetenz für Aufgaben der Eigentumssicherung wächst dabei mit der Erfahrung.

Die Arbeit an Grundstücken kann nicht sprachlos durchgeführt werden. Absichten und Wünsche haben ihre Konsequenzen. Nach jeder Grenzregelung, jeder Grenzfeststellung oder Neuabmarkung muss der Eigentümer oder Erwerber mit Grenzfrieden rechnen dürfen.

Darum werden alle Beteiligten Schritt für Schritt über die einzelnen Vermessungen und ihre Konsequenzen informiert.

Eine Grenzanzeigung ist immer dann sinnvoll, wenn ein Grundstück optimal und maximal genutzt werden soll. So sollte ein Zaun nicht irgendwo durch ihr Grundstück verlaufen, sondern direkt auf der Grenze.

Mit einer Grenzanzeigung wird gewährleistet, dass der Besitzer eines Grundstücks dieses auch voll nutzen kann, ohne durch falsche oder veränderte Grenzzeichen getäuscht zu werden.

Bei Grenzstreitigkeiten unter Nachbarn ist ein offizielles Dokument der sicherste Weg, Klarheit über die Grenzlage zu geben.

Genauso wichtig ist es, Grenzzeichen die im Zuge eines Bauvorhabens verloren gehen, wiederherzustellen, um zukünftigen Grenzstreitigkeiten schon frühzeitig vorzubeugen. Bei einer Grenzherstellung werden die Grenzen genau untersucht und in der Örtlichkeit vermarkt. Die Beteiligten erhalten über diese Vermarkung dann eine Benachrichtigung.

Lagepläne

Bauzeichnungen anzufertigen, lohnt sich im Regelfall erst dann, wenn die Eigenschaften des Grundstücks nach Lage, Maßen, Höhen und der Topographie bekannt sind.

Entsprechend der Bauvorlagenverordnung werden diese Angaben in einem amtlichen Lageplan dargestellt, der dann mit dem rechtmäßigen Katasterbestand und den planungsrechtlichen Angaben die planungs- relevante Topographie beinhaltet.

Damit weist dieser amtliche Lageplan im Maßstab 1:200 oder 1:500 zugleich auch die notwendigen Angaben über vorhandene Gebäude, den Straßenbestand, Bäume, Höhen etc. aus.

Für die Planung des Bauvorhabens ist Ihr beauftragter Architekt zuständig, der Ihre speziellen Wünsche von Ihnen erfaßt und planerisch umsetzt.

Sind die Bauzeichnungen angefertigt, überträgt der ÖbVI die Planungsdaten gemäß der Bauvorlagenverordnung in den amtlichen Lageplan. Die Abstandflächen und die Maße der baulichen Nutzung werden von ihm berechnet und dokumentiert.

Im amtlichen Lageplan wird vom ÖbVI bescheinigt, dass der Katasterbestand richtig dargestellt ist, die Topographie zeitnah erhoben wurde und das Bauvorhaben geometrisch mit den planungsrechtlichen Festsetzungen übereinstimmt.

Der Bauherr ist damit in der Lage, bei der Bauaufsichtsbehörde einen Bauantrag einzureichen. Der amtliche Lageplan ist dazu die Voraussetzung und somit wesentlicher Bestandteil des Bauantrages.

Erst nach Erhalt der Baugenehmigung kann das genehmigte Bauvorhaben vom ÖbVI in die Örtlichkeit übertragen werden und somit das Bauvorhaben begonnen werden.